2023 年一季度核心热点城市土拍回暖显著，但受部分尾部区域拖累影响，土地市场整体表现仍较低迷。进入4 月，经济修复斜率放缓、地产销售热度未明显回温，在此背景下，土地市场表现如何？

【资料图】

全国土地成交有何变化：

1、土地成交额及溢价率：2023 年4 月，全国各类土地成交4202 宗，同比减少1118 宗；土地成交额2568.87 亿元，同比下降31.7%。与此同时，区域间土地市场表现进一步分化，热点城市土拍升温，部分偏远区域依然低迷，但整体加权平均溢价率持续改善。

2、城投拿地占比：受政策效应及自身偿债压力较大影响，城投拿地金额占比由2022 年11 月的8.84%持续下降至2023 年4 月的1.28%。

3、成交土地性质：主要以住宅用地和工业用地为主，两者合计占比88.8%，其中，住宅用地占比较去年同期下降2.85 个百分点。

各省份及各地市土地成交现状分析：

1、分省份看：2023 年4 月，上海、北京、重庆、陕西等区域土地成交同比增速较高，表现出较强的回暖趋势，而浙江、湖南、四川等区域土地成交同比下滑严重。

2、分地市看：土拍市场“冷热不均”持续演绎，其中，广州、杭州、成都、长沙等热点城市成交规模仍处于较高水平，前期热度较高的南京、苏州、温州显著回落，部分低能级城市土拍市场仍低位运行。

3、重点省市：2023 年4 月，云南省土地成交额为19.41 亿元，较去年同期下降2.35%；天津市土地成交额为20.90 亿元，同比下降59.37%，前期土拍热度有所回落；山东省土地成交额194.10 亿元，城投拿地金额1.39 亿元，较去年同期下降85.24%。其中，青岛、济南、济宁、潍坊土地成交额41.43 亿元、22.48 亿元、15.42 亿元、11.56 亿元，同比增速分别为399.12%、177.06%、61.93%和36.70%；广西土地成交额为12.12 亿元，其中，柳州市土地成交额虽较去年同期大幅增长，但规模仅为1.83 亿且城投拿地占比高达68.54%；甘肃省土地成交额10.72 亿元，其中，兰州市较去年同期下滑4.52%。

城投拿地现状及后续展望：

1、行政级别及溢价率：2023 年4 月，参与拿地的城投公司的行政级别主要为区县级和地市级，二者合计规模占比高达94.4%。城投拿地的土地溢价率主要位于0-5%区间，金额占比81.43%，较2022 年同期下降1.1 个百分点。

2、分省份看，2023 年4 月，浙江、重庆、安徽城投拿地金额较高，受低基数影响，安徽、重庆两区域城投拿地规模增速较快，重庆、广西两区域城投拿地占比较高。

3、分地市看，安徽省亳州市的城投拿地金额相对较大，柳州、株洲、亳州、南京城投拿地占比较高。

后续看，一方面，防风险状态下，房地产市场将逐渐回暖，土地出让情况边际改善，但恢复至往年水平难度较大，可能与2022 年大致持平；另一方面，伴随着利好政策下信心的恢复，房企投资意愿也将有所复苏，但考虑到风险规避，核心热点城市将优先受到市场追捧，而部分弱能级区域的恢复情况仍将有待验证，土拍市场分化状况短期内仍将持续演绎。此外，财政部新规政策效应持续显现，后续城投主体托底拿地的角色或逐步有所淡化。考虑到政治局会议继续强调防风险、各省化债举措继续推进，短期城投债打破刚兑仍属较小概率事件。考虑到长期的政策不确定性及估值波动风险，仍建议负债端稳定性偏低的投资机构精选短端品种挖掘收益，对于优质区域可以适当下沉。

风险提示：数据来源和统计口径可能存在一定差异；政策变化超预期。