回顾2023年这上半年，从带着美好的楼市恢复的期望，到2023年年初经历了一番小阳春，然后却又恢复了平静，楼市虽然没有过山车般的落差，但很多人心态上的变化落差还是很大的。

还记得去年底今年初一些人“楼市很快将迎来报复性反弹”的预测吗？这句话应该说有好几个月听不到了。大家已经逐步回归理性的判断，而老百姓的理性也达到了前所未有的高度。

这几个月各路专家对救楼市的呼声，然后争议也。但是官方始终没有正面回应过关于救市的话题。那2023年下半年房地产政策将如何执行？市场趋势又是怎样的？购房者该不该买房？其实，楼市大局已定，从诸多信号中或许能领略房地产的趋势早就定了。

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这段时间，专家们把救楼市的氛围拉得满满的，除了专家，也有一些国际机构的“史诗级政策出台”更是被疯狂转发，特别是还有官方媒体释放的一线城市因城施策、一区一策取消限购更是引发了各种猜想。

我当时认为可能是在提前铺垫，但很多人的解读有点属于过度解读，文章并没有说完全放开一线城市的限制政策，只是提到优化限购等楼市限制政策。不过后文章删除了，大家就更加朦胧了。

经济日报针对房地产稳定倒是发声不少，重要的核心观点就是，楼市没有那么糟糕，对促进房地产市场企稳复苏的各项政策持续产生效果，应有一点耐心，也要充满信心。除了贷款降低，影响居民购房意愿的因素还有收入预期、房价预期、保交楼等，要综合施策，多措并举稳定房地产市场信心。

由此可见，未来房地产利好政策还会继续出台，这个是肯定的，因为只有真正让利购房者，购房者才可能真的出手，这不仅仅是一种预期，更是一种现实的能力。毕竟房地产的重要影响还在那里，为避免房地产下行拖累整体经济增长速度，救市是很难避免的。

至于会不会有史诗级政策，我不知道，到目前为止，国家尚未有任何此方面的回应，但也没有否认澄清过，所以，接下来的政策执行也变得扑朔迷离。能确定的是，还会有诸如贷款方面的让利，甚至限购政策的放松，不确定的是多大算史诗级？

一线城市全面放开可能不太现实，不仅要考虑一线城市放开后的后果，还要考虑一线城市放开后周边三四线城市的后果。但一定会逐步放松，房山执行一区一策的试点就是个信号。

还有，我们也关注下2023年上半年后一刻会不会有什么大的政策出台，这个很关键。官方一直没有正面回应，会不会在酝酿呢？

虽然现在坚持“房子是用来住的不是用来炒的”这个定位，跟当前支持房地产的政策看似矛盾，实际上二者是辩证统一，相互牵制的。从2016年提出至今，已经坚持多年不动摇，哪怕房地产经历了跌宕起伏，也丝毫没有改变这个定位。

这个定位不仅仅是目标，也是初心。虽然现在大的场合可能会减少这个定位的输出，但原则问题是不能改变的。这个原则决定了未来房地产的大方向，并不是短期目标，将始终成为房地产大政方针的总基调。一切政策都将围绕它而展开。

如果不是基于这个定位，可能很多政策的盲目早就把房地产推向另一个极端了。这个就不提展开了，房住不炒就是牢牢守住的底线，其他政策可以尽情出，但必须遵守这个原则。

房住不炒决定了楼市的总基调就是稳定，无论稳地价、稳房价，还是稳预期，都是为了终房地产市场的平稳健康发展，为了老百姓住有所居。

不管这半年房价是涨还是跌，基本上都没有脱离稳定的航线。这一点官方也有回应表示，房地产开发建设仍比较低迷，房地产市场还在缓慢恢复，但房地产市场总体平稳。

下半年，市场可能会随着经济好转而逐步向好，但房价依然是稳定的主题。其实，一切政策的核心就是维护稳定，救市与否，目的就是稳。无论新房市场还是二手房市场，随着政策放松和经济复苏，市场逐步回暖，成交量和价格同比均有望恢复正增长。

4、房企优胜劣汰格局还会继续深化。

房地产行业竞争格局在下半年还会很突出，特别是一些房企并没有因为经济逐步恢复和房地产逐步向好而有所改变。可能大环境会好一些，融资环境也会相对宽松，但改变不了某些房企被淘汰的命运。

房企之间将继续拉大差距，高度集中化是趋势。这种优胜劣汰的竞争态势实属正常，无需惋惜。

刚需和改善需求等“合理住房需求”为楼市平稳健康发展奠定了基础，同时政策利好也为购房者创造了无限空间。支持刚需和改善等合理购房需求，绝不是一句空喊的口号。

无论是比例，还是房贷利率，包括购房补贴等，都是实实在在的好处。不能说没有用，但仍需要在继续支持刚需基础上，加大对改善购房群体的支持，这是扩大内需重要的保证。相信2023年下半年会注重对改善需求政策的挖掘和出台。

刚需想买房买不动，失去炒房空间的楼市恐怕只有改善需求了。针对第二套房的认定标准可能会有一些调整。除了放开限制，还应该加大政策让利补贴等。

虽然房地产大势已去，但是中长期看，房地产依然是持续向好的阶段。核心一二线城市市场存在恢复预期、优质项目逐渐入市、改善需求入市等可能会带动房地产逐步回稳。

短期房价仍面临调整压力，我不能说买房是的时机，但对于刚需和改善需求，如果政策合适，有资格又有实力，的确可能是比较好的机会。

但购房者要注意，仍需要结合自身状况选择合适的项目，不要逢贵必买，依然是性价比高的值得，要选择那些绝对优质开发商，多方考察。

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