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作者｜王迪

【资料图】

编辑｜吴亚

超六成房企业绩预亏，国央企坐享“名利双收”之时，出险房企的上半年成绩单继续比“惨”。曾经的千亿房企，也在经历出险后的“刮骨疗毒”。

近日，正荣地产（06158.HK）发布2023年上半年业绩公告。半年报显示，上半年，正荣地产实现收益185.01亿元，较2022年同期增加43.8%；母公司拥有人应占亏损14.64亿元，较上年同期收窄43.9%，2022年期内该项数字为-26.11亿元。此外，以此倒推三年，其母公司拥有人应占亏损分别为9.33亿元、8.76亿元、11.66亿元。

相比于2022年年报业绩出现上市以来首度亏损，正荣地产上半年在化债与“节衣缩食”、控成本与卖资产中展开自救。

今年3月，正荣地产公布境外整体债务管理的初步建议方案，境外债拟分期摊还本息。只是，债务重组方案还未有明显进展。正荣地产表示，上半年集团采取了一系列的流动性管理及成本控制措施，包括全力推进境外整体债务管理方案、寻求融资延期和豁免、资产处置、加快现金回收及资金归集、精简组织架构及减少各项运营及行政费用，以维护各持份者的利益。

收益同比增加43.8%，毛利率降至7.2%

对于收益的增加，正荣地产在半年报的解释是，由于交付建筑面积及已确认平均售价增加。期内，正荣地产销售物业的已确认平均售价约为人民币17725元╱平方米，同比去年的13360元╱平方米上升32.7%。

据了解，期内，正荣地产交付的物业包括武汉正荣紫阙台、武汉光谷正荣府、厦门中梁正荣府、佛山金茂碧桂园正荣府、苏州保利正荣棠悦花园、滁州正荣润熙府和张家港棠颂云着等。

此外，正荣地产拥有持作出售已竣工物业118.57亿元，同比增加19.7%。

不过， 正荣地产期内开发中物业金额为986.43亿元，同比减少13.0%。在投资物业方面，表现并不尽如人意。

期内，正荣地产租金收入约为0.42亿元，同比减少23.2%。对此，正荣的解释是受到整体市道欠佳影响。半年报显示，截至2023年6月30日，正荣地产持有11项投资物业，总建筑面积为68.45万平方米， 8项总建筑面积为42.94万平方米的投资物业已开始出租。

另外，正荣地产的其他收入及收益遭遇了“滑铁卢”，同比下降了74.3%至期内5300万元。正荣地产的解释是，这主要是由于期内利息收入减少、没有出售附属公司及合营企业收益及回购优先票据收益所致。

更为重要的是，受宏观市场环境影响，商业物业租赁需求下降，导致投资物业公平值轻微下降。期内，正荣地产录得投资物业公平值亏损1.21亿元，而截至2022年6月30日止6个月则录得投资物业公平值亏损2.66亿元。

面对不稳定的收入，为了提升收益，降本增效成为房企们的共性，正荣地产也在通过精简企业架构及对行政项目加强成本管控。

今年上半年，正荣地产销售及分销开支为4.32亿元，同比减少10.7%。行政开支上半年为3.52亿元，同比减少17.4%。

在人员方面，期内，正荣地产拥有合共650名雇员，相较于去年同期的736名雇员再度下降。要知道，截至2022年末，正荣地产累计员工人数736人，已经同比减少了49.83%。

在拿地方面，正荣地产在减少对外投资。2023年上半年，正荣地产未有补充任何土地。截至2023年6月30日，正荣地产连同合营企业及联营公司拥有建筑面积1660万平方米的土地储备。

只是，由于期内收益有所增加，正荣地产的销售成本由去年上半年的115.79亿元增加48.3%至2023年上半年的171.67亿元。与此同时，在毛利方面，正荣地产由2022年上半年的12.89亿元增加3.5%至上半年的13.34亿元。可惜的是，正荣地产的毛利率并没有得到改善，期内为7.2%，同比下降2.8个百分点。

现金及银行结余79亿元，一年内到期负债579.95亿

主攻销售回款之外，出险房企另一项重任便是化债。

搜狐财经梳理半年报发现，截至2023年6月30日，未经审核数据显示，正荣地产借债总额为606.53亿元，一年内或按要求偿还金额579.95亿元，须于第二年偿还9.68亿元，须于三至五年内偿还16.91亿。

于2023年6月30日，正荣地产拥有总额为299.33亿元的尚未偿还银行及其他借款；包括账面值为48.30亿元的公司债券；账面值为245.12亿元的优先票据，及账面值为13.78亿元的永续资本证券。

事实上，借助高杠杆、高周转模式，福建欧氏三兄弟的创业故事曾被被人津津乐道，老大成立欧氏集团，老二欧宗荣掌管正荣、老三欧宗洪创立了融信集团。

与此同时，闽系房企正荣及融信一度在2020年跻身“千亿俱乐部”一员。时年，融信集团销售额1192.6亿元，正荣集团销售额1231.9亿元。如今，告别房地产开发快速增长时代，留下的是“一地鸡毛”。

在半年报中，正荣地产披露了15条未支付本金及利息的优先票据及永续资本证券，优先票据利率在5.98%—9.15%不等。

据了解，上半年正荣地产融资成本为6.73亿元，同比增加75.1%，融资成本主要包括银行及其他借款的利息开支。正荣地产的解释是，主要是由于期内借款利息资本化率较低所致。

从现金层面来看，期内，正荣地产拥有现金及银行结余79.22亿元，其中包括现金及现金等价物人民币30.89亿元、已抵押存款0.89亿元及受限制现金47.45亿元。这相较于一年内到期债务还有一定的距离。

对于还债，正荣地产指出，集团经营所在行业属资本密集型行业，过去一直并预期将继续以预售及出售物业所得款项、自商业银行获得的贷款、公司债务或其他证券发售所得款项以及股东注资拨付其营运资金、资本开支及其他资本需求。

正荣地产也在半年报中提到公司或将面临的风险。因为集团主要于中国经营其业务，正荣地产用以计值及对绝大部分交易进行清算的货币为人民币，人民币出现任何贬值均会对本集团支付予中国境外股东任何股息的价值产生不利影响。

更为重要的是，中国房企的物业预售继续下滑，融资依旧困难，这对正荣地产从资本市场和其他渠道获得融资的能力产生了不利影响，并显着减少了集团可用于解决到期债务的资金。

上半年交房2.09万套，“卖子”同时推进债务重组

为了化债，正荣地产走上了继续卖子求生之路。半年报披露了一项出售项目进展。正荣地产出售南京江北新区地块项目公司等股权及债权，代价为7500万元。

据了解，南京正琪出售事项完成后，正荣地产不再持有南京正琪的任何权益，而南京正琪不再作为本公司的附属公司入账。出售事项将于2023年下半年完成。此前，在去年8月，正荣地产也公告称，1.02亿元出售附属项目公司51％股权及销售贷款。

除了化债之外，在半年报中，正荣地产指出，集团积极应对挑战，坚守“保交付、提质量、守货值”的底线。上半年，正荣地产实现2.09万余套新房交付。

其中，长沙正荣滨江紫阙台作为政府推荐的保交付典型项目获得央视的报道关注。同时，公司升级推出“质造+100 ”行动，体现对“品质交付”的承诺。

值得一提的是，在中国指数研究院“2023年中国城市居民居住满意度调查”中，正荣地产的客户满意度得分从2022年的79.9分增长到2023年的86.5分，超过行业均值的72.3分。

对于债务重组，正荣地产在半年报中透露，截至公告日期，正荣地产已配合一个由若干本公司境外票据持有人组成的债权人特别小组完成其尽职调查。公司正与债权人特别小组积极讨论其境外整体债务管理建议方案的主要条款，并致力于在切实可行情况下尽快与债权人特别小组就该等主要条款达成共识。

“尽管当前房地产市场正经历深度调整阶段，集团仍做好准备，克服挑战，保证经营活动有序开展，并确保项目于2023年下半年顺利交付。集团将继续优先专注于债务管理、成本控制、资产增值、优化资产组合及加强团队合作，以创造更多价值。“正荣地产称。